Comment obtenir le meilleur des emprunts hypothécaires? (12.2008) http://monargent.lecho.be/famille_et_argent/habitat/Comment_obtenir_le_meilleur_des_emprunts_hypothecaires__.8116754-1786.art

(mon argent) – En réaction à la baisse des taux à court terme annoncée le 4 décembre dernier par la Banque centrale européenne, la KBC vient d’abaisser le taux de ses comptes d’épargne. Mais également celui de son crédit logement. Ainsi les particuliers ayant contracté ce type d’emprunt auprès de KBC bénéficieront d'un taux de crédit inférieur. "Les mois passés, les taux de crédit ont affiché une baisse hebdomadaire de quelque 0,20 point de pourcentage à chaque reprise. Demain (mercredi, ndlr), les taux baisseront de nouveau de 0,26 point de pourcentage", a ajouté le porte-parole de la banque.

Cette baisse constitue donc une excellente nouvelle si vous êtes sur le point de vous lancer dans la construction ou l’achat d’une maison, c'est-à-dire, le principal investissement de votre vie. Surtout que l’ensemble des banques devraient suivre cette tendance à la baisse. Mais celle-ci ne doit pas vous faire perdre l’objectif principal de votre emprunt : obtenir la meilleure offre de crédit possible. Et afin d’éviter que vos frais ne prennent trop d’ampleur, voici nos astuces :

 

1. Négociez le taux d’intérêt

Ne pensez pas que toutes les banques se valent. Ne pensez pas non plus que votre banque vous proposera forcément les meilleurs tarifs ou qu'une banque qui ne vous connaît pas ne vous proposera jamais des taux avantageux. Une chose est sûre, en revanche: ne vous contentez pas du taux affiché. Autrement dit, consultez plusieurs banques, négociez, exploitez l'effet de concurrence. Pour les banques, le crédit hypothécaire est le moyen par excellence de fidéliser un client pendant plusieurs années. Cependant, séduire de nouveaux clients n'est pas une chose aisée. En revanche, le client a l'embarras du choix parmi les organismes de qualité actifs en Belgique.

 

2. Optez pour le crédit partiel

Emprunter à long terme est une manière de maîtriser la charge de crédit mensuelle. Mais cette formule a un autre avantage: vous pouvez profiter de l'avantage fiscal de "l'habitation propre et unique". Le revers de la médaille, c'est que la charge d'intérêts totale peut augmenter sensiblement avec des durées plus longues. Ainsi, opter pour des crédits partiels de différentes durées est une manière de combiner ces souhaits - une charge de crédit mensuelle confortable et un avantage fiscal le plus durable possible, mais aussi des frais pas trop élevés.

Exemple

Luc et Isabelle construisent une maison qui leur coûtera au total 500.000 euros. Ils ont accumulé une épargne de 250.000 euros mais empruntent le solde. Ils entendent cependant consacrer seulement 1.400 euros par mois à leur emprunt. Nous partons du principe que les revenus d'Isabelle et de Luc sont à ce point élevés qu'ils atterrissent dans la tranche d'imposition de 50 %. Le taux considéré dans l'exemple est de 4,25 %, peu importe la durée. Nous ne considérons pas l'inflation.

L’option 4 exige, les 20 premières années, une charge mensuelle égale à celle de l’option 2. Les frais de crédit totaux sont également comparables. Si nous considérons cependant l’avantage fiscal, l’option 4 semble plus intéressante que l’option 2. Notez cependant que la charge mensuelle n’est identique qu'au cours des 20 premières années. Au cours des 5 années suivantes, celle-ci revient, avec l’option 4, à 608 euros par mois, ce qui procure à Isabelle et Luc une latitude financière supplémentaire. Isabelle et Luc devront cependant payer 5 ans de plus avec l'option 4 qu’avec l’option 2.

 

3. Contractez votre assurance solde restant dû auprès de plusieurs sociétés

Même si l’assurance de solde restant dû et l’assurance-incendie ne sont pas obligatoires, votre organisme financier vous imposera de prévoir ces couvertures lorsque vous contracterez un crédit hypothécaire. Mais toutes les assurances de solde restant dû ne se ressemblent pas. Les banquiers l’admettent: sur le crédit hypothécaire, ils gagnent peu, mais bien sur les produits "secondaires" (solde restant dû, assurance-incendie, comptes à vue).

Soyez attentifs aux conditions des assurances liées. Nulle part il n’est écrit que les partenaires doivent contracter cette assurance auprès de la même société. Ici aussi, le message, c’est: étudiez le marché, comparez et exploitez l’effet de concurrence.

Exemple

 

4. Limitez les frais d’acte

Votre crédit hypothécaire s'accompagne de plusieurs types de frais, dont les droits d’enregistrement et d'inscription. Le montant de ces droits d’enregistrement (1%) et d’inscription (0,3%) représente des pourcentages du montant d'emprunt. Si votre banque est prête à vous accorder un mandat hypothécaire, ces frais pourront être limités. Le montant de l’emprunt avec un mandat hypothécaire n’est pas inscrit au registre des hypothèques. Cette garantie offre donc moins de garanties à la banque. Ceci dit, la banque a le droit d'établir une hypothèque sur ce montant et ce, à vos frais. Ce sera par exemple le cas si vous ne payez pas votre remboursement pendant quelques mois.

Exemple: Combien Isabelle et Luc épargneront-ils s’ils peuvent scinder le montant de l’emprunt en hypothèque/mandat dans un rapport cinquante/cinquante?

Le mandat hypothécaire fournit à Isabelle et Luc une épargne immédiate de 1.525 euros. Attention! La somme empruntée sous mandat hypothécaire n'est pas prise en compte pour l'avantage fiscal de "l'habitation propre et unique".